長期に収益を産み続けてきた賃貸住宅も、
償却が終わり税務メリットが小さくなる、ニーズに合わなくなり空室が増加するなど、
建物が老朽化する段階では様々な問題が出てきます。
賃貸住宅経営にも必ず、どのように再生するか、終わらせるかという問題に向き合う時がきます。
どのような対策を取るべきか、3つの方法をご紹介します。
賃貸住宅の再生
資産価値をさらに維持する方法としてリノベーション、土地活用をリセットする建て替えがあります。
建替え
メリット
○入居者を確保しやすく家賃を高めに設定できます。
○建替え時は新たに原価償却が発生するため、節税効果があり、空室率が下がると相続税対策にもなります。
デメリット
○建物の解体費や入居者に退去してもらうためのコストがかかります。
○建替えの間は家賃収入がなくなります。
リノベーション
メリット
○リノベーションや大規模リフォームは建替えよりもコストを抑えられる可能性があリます。
○設備等の更新やニーズに合わせた間取り変更で付加価値を高められます。
デメリット
○老朽物件では大きなコストがかかる可能性もあります。
○一斉に行う場合は、退去してもらうためのコストがかかり、工事期間は家賃収入がなくなります。
比較的リノベーションしやすい
ハイムの賃貸住宅
セキスイハイムの賃貸住宅は、独自の「ユニット工法」と「ボックスラーメン構造」で、リノベーションが比較的容易に行えます。
比較的リノベーションしやすい
ハイムの賃貸住宅
セキスイハイムの賃貸住宅は、独自の「ユニット工法」と「ボックスラーメン構造」で、リノベーションが比較的容易に行えます。
どちらもポイントは時代のニーズを反映させること。
その時代その地域の賃貸市場にマッチしたプランニングが必要です。
入居者ニーズにマッチした
賃貸住宅でなければ、
魅力を再生することはできません。
戸建住宅のマーケットでは、従来の子育てファミリー層のほかに、
共働き夫婦やシニア夫婦など多様な暮らしに対応した住まいが続々と開発されています。
また、地震などの自然災害から身を守ることや、快適でエコに暮らせることなど、
積極的に安心して暮らすニーズも高まっています。
1 育児や家事、仕事に忙しい共働き夫婦に
2 女性のひとり暮らしに
3 都心マンション感覚のスタイルに
4 シニア夫婦のこれからの暮らしに
賃貸住宅の売却
土地を手放す選択肢がある場合は、売却という方法もあります。
売却
メリット
○資産整理を急ぐ場合に有効で、キャピタルゲイン（売却益）が得られます。
○維持費や修繕費が発生せず、不動産価値の低下リスクを心配する必要がなくなります。
○固定資産税などの負担がなくなります。
デメリット
○空室の多い老朽化物件はなかなか売れにくい状況です。
○土地だけで売却するよりも安くなるケースがあります。
不動産投資では、出口としての売却で投資を終了し、利益や損失を確定します。
物件をどのようなカタチで、適切なタイミングで売却するか考える必要があります。
売却の方法は2つ
土地を手放す選択肢がある場合は、売却という方法もあります。
| 売却パターン | 判断基準 | メリット／デメリット |
|---|---|---|
| 賃貸住宅を売却 | 収益性で計算した場合の方が高く評価できる場合 | 入居者はそのままなので手間がかからない。 利回りが悪ければ売却に時間がかかる。 買取の場合はスピーディに手放せる。 |
| 更地にして売却 | 更地にした方が高く評価できる場合や、物件に不備がある場合 | 入居者との退去交渉など、時間と手間がかかる。 建物の解体費用がかかる。 |
| 売却パターン | 賃貸住宅を売却 |
|---|---|
| 判断基準 | 収益性で計算した場合の方が高く評価できる場合 |
| メリット／デメリット | 入居者はそのままなので手間がかからない。 利回りが悪ければ売却に時間がかかる。 買取の場合はスピーディに手放せる。 |
| 売却パターン | 更地にして売却 |
|---|---|
| 判断基準 | 更地にした方が高く評価できる場合や、物件に不備がある場合 |
| メリット／デメリット | 入居者との退去交渉など、時間と手間がかかる。 建物の解体費用がかかる。 |
売却のタイミング
一般的に言われる、売却を考える２つのタイミングをご紹介します。
| 減価償却期間 の終了 | 減価償却期間が終わると、実際には現金支出を伴わない「減価償却費」という経費がなくなるため、会計上の利益が増え、それに対する税金も増えてしまいます。 |  |
|---|---|---|
| デッドクロス | デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態です。会計上の利益は黒字でも、その利益分の所得税が増え、実際の収支がマイナス（手元資金が減少）になってしまいます。 |  |
| 減価償却期間の終了 |
|---|
減価償却期間が終わると、実際には現金支出を伴わない「減価償却費」という経費がなくなるため、会計上の利益が増え、それに対する税金も増えてしまいます。  |
| デッドクロス |
|---|
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態です。会計上の利益は黒字でも、その利益分の所得税が増え、実際の収支がマイナス（手元資金が減少）になってしまいます。  |
セキスイファミエスでの買取も可能です
セキスイハイム賃貸住宅を所有されているオーナー様が、経営から撤退される場合、弊社による買取りも検討させていただきます。
セキスイハイム仕様の賃貸住宅を再販します
オーナー様から買い取った賃貸住宅にリノベーションやフォームを施し、不動産投資をお考えの皆様にご提供いたします。
セキスイファミエス信越では、
リノベーションや建替えによる
賃貸住宅の再生から売却まで、
幅広く土地活用を
サポートさせていただきます。
収益物件の購入をご検討の方へ
セキスイファミエス信越では、セキスイハイムのオーナー様の
賃貸住宅売却や買取再販を手掛けています。
工場生産による高品質と強度、業界最長クラスの20年の防水・構造保証、
60年長期サポートシステムなどで支えられた賃貸住宅は、
長きにわたって、その建物価値を評価していただけることでしょう。
中古物件購入でおさえておくこと
中古物件には「利回りが高い」という絶対的アドバンテージがありますが、デメリットもあります。
メリット
新築に比べ価格が安い
新築を建設する場合に比べ、大幅に費用を抑えられます。
利回りが高い
賃貸物件の表面利回りは「年間収入÷物件購入価格」となるため、新築物件と比較して物件価格が安いため、高利回りとなります。
入居率の実績が分かる
オーナーチェンジ物件の場合、入居者がそのまま入居し続けているため、入居率が高ければ安心して購入に踏み切ることができます。
すぐに収入が得られる
物件購入後、すぐに家賃収入が得られるのもメリットの一つです。
デメリット
融資条件が悪くなる
金融機関からの担保評価が下がることから、融資の金利が高くなってしまったり、融資年数が短くなってしまうなどのデメリットがあります。
改修コストがかかる
経年による老朽化が進んでいることから、修繕費用や改築費用が多くかかる可能性があります。
耐震性や構造に問題があるケースも
中古アパートの中には、設備だけではなくそもそもの構造や耐震性に問題がある物件もあります。特に「既存不適格建築物」は、リフォームや再建築時に余計な費用がかかります。
セキスイハイムのアパートなら
セキスイハイムのアパートなら比較的デメリットも小さく、長期経営にも対応できます。
工場品質の間違いのない建物です
計画的かつ適切なメンテナンスを実施しています
間取り自由度が高い構造・工法でリノベーションにも対応
セキスイファミエス信越では、
信頼性の高いセキスイハイムの賃貸住宅を
収益物件として投資家の皆様にご提供させていただきます。
